В прошлом номере мы разобрались с классификацией торговых центров Украины. А теперь давайте классифицируем торговые центры Харькова.
Один из критериев классификации — зона влияния торгового центра. В Харькове можно выделить следующие типы ТЦ и ТРЦ: микрорайонные («Космос», «Эстет», «Куб», «Атриум», «Экспресс», «Лето», «Компас»), районные («Таргет», «Портал», супермаркет «Восторг», «Призма»), окружные («Украина», «Экватор-2»), региональные («Французский бульвар), суперрегиональные («Караван», «Дафи»). Развлекательная зона центров притягивает дополнительный приток посетителей. Цена квадратного метра формируется исходя из формата, месторасположения, узнаваемости бренда, количества арендуемой площади, месторасположения внутри самого центра.
В структурном разделении по форматам на долю торговых и торгово-развлекательных центров приходится 31%, на супермаркеты и гипермаркеты — 27%. За ними идут рынки, занимающие порядка 17%, небольшие магазины повседневного спроса - 15%, магазины-салоны - 9% и, наконец, дискаунтеры - 2%. При этом помещения в торговых коридорах продолжают пользоваться в Харькове наибольшим спросом.
Наиболее развитыми районами города, в которых сконцентрированы крупнейшие объекты торговой недвижимости, являются Салтовка, ул. Академика Павлова, Алексеевка, Павлово поле, проспект Гагарина, Полтавский шлях, Московский проспект.
А сколько же торговых площадей нужно Харькову? Так в Европе обеспеченность торговыми площадями составляет 350-400 кв. м на 1 тыс. жителей, в Киеве — 153 кв. м, а в Харькове — 140 кв. м. До наступления кризиса в Харькове наблюдался бум строительства торговых центров. Данная ситуация была обусловлена повышением покупательской способности населения и изменением покупательских предпочтений, побуждающих покупать более качественные товары в цивилизованных условиях. Да и инвестиции в коммерческую недвижимость были наиболее привлекательными. И если бы все запланированные объекты были введены в эксплуатацию, то Харьков догнал бы Киев по количеству квадратных метров на душу населения. Увеличение объема предложения происходило, в основном, за счет ввода в эксплуатацию крупноформатных объектов торговли: гипер- и супермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров. Однако, учитывая резко упавшую покупательную способность населения, выход на рынок значительного количества торговых помещений сегодня не соответствует потребительскому потенциалу города.
Если говорить о значимых объектах, введенных в эксплуатацию 2006-2007 годах, то это прежде всего ТРЦ «Караван», сеть ТЦ «Экватор», сеть ТЦ «Класс», строительные гипермаркеты «Будмен», «Эпицентр» и «Рим», мегамаркет электроники «Москва» и гипермаркет электроники «Мегамакс».
В первом полугодии 2008 года свое развитие продолжили сетевые операторы: открылся супермаркет продовольственных товаров «ЮСИ» на ХТЗ, супермаркет продовольственных товаров «Сільпо», дискаунтер продовольственных товаров «АТБ», гипермаркет бытовой техники и электроники сети «FoxMart». Также открылись ТЦ «Джокер», ТЦ «Рост-3», «Глобал UA» (якорный арендатор «FoxMart») и давно ожидаемый ТРЦ «Дафи». В нынешнем году крупных торговых центров не открывалось.
Площадь торговой недвижимости Харькова всех форматов по состоянию на 2 квартал 2008 года составляет более 1,03 млн кв. м, из которых на долю современных форматов (ТЦ, супер- и гипермаркеты) приходится 33% (около 349 тыс. кв. м).
Рынок торговой недвижимости находится на стадии роста: в среднесрочной перспективе (2010-2012 гг.), ожидается еще больший прирост современных торговых площадей: ТРЦ «Магелан-2», МФК «Гертруда», МФК «Саржин Яр», ТРЦ «Квадрат», ТРЦ «Капитал», МФК «Металлист Сити», МФК «Изумрудная долина», ТРЦ «Артем парк» и др.
На рынке Харькова представлены следующие типы торговых объектов:
Встроено-пристроенные помещения (ВПП) — на первых этажах жилых домов, с отдельным входом, переведены в нежилой фонд. Чаще всего используются (аренда — 48%) под магазины-салоны, специализированные магазины или магазины товаров повседневного спроса.
Отдельно стоящие здания (ОСЗ) — обычно в 1-3 этажа, имеют парковки и могут быть перепрофилированы в ТЦ микрорайонного значения, супермаркеты или дискаунтеры. Около 9% предложений приходится на аренду ОСЗ — торговый формат объекта будет определяться специализацией будущего арендатора.
Секции в торговых или торгово-развлекательных центрах (ТЦ, ТРЦ) — в аренде пользуются спросом на 41%.
Секции в торгово-офисных помещениях (ТОЦ) — то есть помещения в профессиональных бизнес-центрах на первых этажах. Занимают наименьший удельный вес в предложении аренды.
В развитии рынка торговой недвижимости Харькова можно выделить следующие тенденции:
-выход на рынок новых сетевых операторов из России и Европы;
- появление новых отечественных девелоперов;
- возрастание конкуренции;
- развитие формата многофункциональных комплексов (МФК);
- увеличение доли развлекательной составляющей в составе торгового центра;
- вытеснение продуктовых и вещевых рынков в связи с появлением дискаунтеров, эконом-магазинов и других мелких форматов.
Основные сдерживающие развитие рынка факторы:
- повышение себестоимости строительства;
- несовершенное земельное законодательство;
-сложные схемы передачи земли в аренду;
-задержка сроков строительства;
-кризис ипотечного кредитования.
Насыщение рынка торговой недвижимости Харькова, по словам экспертов, произойдет к 2011-2012 гг. при условии, что все заявленные проекты будут реализованы. Тогда начнется стабилизация арендных ставок и стоимости продажи. Приход международных операторов различных товарных групп в Харьков позитивно скажется на разнообразии брендов, представленных в торговых центрах.
Ольга Орлова, по материалам Bussines Realty
